Annons

Bostadsutvecklare hotas av storsmäll efter nya regler

Skulder i miljardklassen kan tvingas upp till ytan i de redan pressade bostadsutvecklarna. Det är en följd av Stockholmsbörsens ändrade regler. Frågan landar snart hos nybildade Nämnden för svensk redovisningstillsyn.

– Beslutet om vilka bolag vi granskar tas först i februari, säger nämndens ordförande Annika Poutiainen.

Under strecket
Publicerad

En handfull bolag, däribland JM och Oscar Properties träffas av Stockholmsbörsens krav på tydligare intäktsredovisning.

Foto: Tomas Oneborg Bild 1 av 1

En handfull bolag, däribland JM och Oscar Properties träffas av Stockholmsbörsens krav på tydligare intäktsredovisning.

Foto: Tomas Oneborg Bild 1 av 1
En handfull bolag, däribland JM och Oscar Properties träffas av Stockholmsbörsens krav på tydligare intäktsredovisning.
En handfull bolag, däribland JM och Oscar Properties träffas av Stockholmsbörsens krav på tydligare intäktsredovisning. Foto: Tomas Oneborg

Det handlar om den infekterade frågan att flera noterade bostadsutvecklare struntar i att redovisa de totala skulderna i bostadsprojekt där byggbolaget har bildat en bostadsrättsförening.

Stockholmsbörsen Nasdaq OMX utredde frågan i höstas efter ett nytt redovisningsdirektiv. I december kom beskedet att det inte längre går att plocka ut stora vinster i förväg ur bostadsrättsprojekt, utan att det syns i koncernredovisningen.

Peter Malmqvist, redovisningsexpert och Aktiespararnas analyschef, menar att kraven skärptes sedan för få bolag följde dem.

– Tidigare direktivet, IFRIC 15, följdes egentligen enbart av Skanska och NCC/Bonava, men övriga bostadsutvecklare valde att bortse från kravet. Nu har frågan skärpts sedan direktivet IFRS 15 infördes under 2018.

Annons
Annons

Vad är nytt i nya direktivet IFRS 15?

– Det tillåter få undantag och ger tydliga gränser, säger Peter Malmqvist.

Vilka bolag bedömer du behöver justera sina räkenskaper för att deras kommande årsredovisning för 2018 ska uppfylla de nya tuffare redovisningskraven?

– JM, Oscar Properties, Tobin, PEAB, SSM och Besqab. Däremot inte Skanska, Bonava, Wallenstam och Alm, säger Peter Malmqvist.

Sedan årsskiftet är det dock inte längre börsens ansvar att övervaka redovisningen i börsbolagen. Finansinspektionen har tagit över ansvaret men har delegerat uppgiften till nybildade Nämnden för svensk redovisningstillsyn.

Nämnden kommer nu sannolikt följa upp hur bostadsutvecklarna har anpassat sig till de skärpta krav som börsen formulerat. Det menar nämndens ordförande Annika Poutiainen.

– I och med att det här är en aktuell fråga efter införandet av IAS 15 och att Nasdaq uppmärksammat frågan i sex bolag så faller det sig naturligt att vi följer upp med en granskning av årsredovisningarna. Men det faktiska beslutet om vilka bolag vi granskar tas först i februari, säger hon.

JM är den bostadsutvecklare som i absoluta tal på pappret ser ut att åka på den största skuldsmällen i sina räkenskaper. JM har skulder på nästan 9 miljarder kronor som ligger utanför balansräkningen, men som bolaget enligt det nya direktivet kan tvingas att ta upp.

Det kan jämföras med bolagets senast redovisade skulder på 2,4 miljarder kronor. JM hävdar å sin sida att bolaget kan undantas från de skärpta kraven.

– Vår samlade bedömning av alla relevanta fakta och omständigheter är oförändrat att vår modell och struktur innebär att bostadsrättsföreningarna inte ska konsolideras eftersom föreningarna kan anses vara självständiga, säger Sepideh Imani, kommunikations- och analyschef på JM.

Annons
Annons

Frågan är uppenbart infekterad och kommer alltså sannolikt inom kort att hamna på Nämnden för svensk redovisningstillsyns bord. Annika Poutiainen har läst igenom Nasdaqs rapport men vill inte uttala sig om specifika bolag.

– Nasdaq har utrett frågan grundligt, även stämt av med Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten, och rapporten visar att det kommer krävas en förändring då det är intäktsföring vid leverans som är utgångspunkten. Det kommer krävas mycket information och många punkter måste prickas av för att fortsätta använda successiv vinstavräkning, säger hon.

Om ett bolag och Nämnden gör olika tolkningar om vilken redovisning som ska tillämpas vad händer då?

– Om Nämnden anser att överträdelsen inte är "ringa" lämnar vi över ärendet direkt till Finansinspektionen. FI prövar ärendet och anses det inte vara ringa kan Finansinspektionen meddela erinran och en sanktionsavgift enligt 25 kapitlet lagen om värdepappersmarknaden. (Red: Sanktionsavgiften kan ligga som lägst på 50 000 kronor upp till 5 procent av bolagets totala årsintäkt)

Och om det bedöms som ringa?

– Är överträdelsen ringa så ska Nämnden uppmana bolaget att rätta uppgifterna, säger Annika Poutiainen.

Inom kort är det dags för de berörda bostadsutvecklarna att presentera sina bokslut. Aktiespararnas analyschef Peter Malmqvist tror på mest dramatisk förändring i fyra bolag.

– JM, Oscar, Tobin och SSM. De har störst andel bostadsrättsbyggande, samt stor andel av sin verksamhet i Stockholm, säger Peter Malmqvist.

Han påpekar också att enligt hans syn är det svårt att få undantag framöver från Nasdaqs skärpta riktlinjer.

Annons
Annons

I Oscar Properties senaste rapport uppgick bolagets räntebärande skulder till drygt 2 miljarder, medan moderbolagets åtaganden utanför balansräkningen var totalt 3,5 miljarder kronor.

– Det omskrivna projektet vid Skuru i Nacka är enligt min mening ett typiskt exempel på ett projekt vars skulder bör tas upp i koncernen då bostadsrättsföreningen inte är självständig från Oscar Properties, säger Peter Malmqvist.

På Oscar Properties är man fåordig om eventuella förändringar.

– Vi följer frågan tillsammans med våra revisorer och kommer självklart anpassa oss till gällande regelverk men i dagsläget har vi inga kommentarer, säger Monica Nygren, kommunikationsansvarig.

Även SSM väntas beröras. Bolaget hade till exempel 240 miljoner kronor i skulder i nybildade föreningar enligt senaste rapporten. Det kan jämföras med bolagets räntebärande skulder på nära 500 miljoner.

Peter Malmqvist tror att de ändrade reglerna kan få flera konsekvenser.

Tror du det kan bli några effekter på aktiekurserna?

– Ja, i de bolag som omgärdas av osäkerhet redan i dag, som Oscar, SSM, Tobin, möjligen även JM, eftersom skuldeffekten är dramatisk. Rent praktiskt kan också låneavtal mellan bostadsutvecklaren och långivande banker behöva skrivas om då de ofta innehåller en klausul om hur stor skuldsättningen får vara, säger Peter Malmqvist.

Annons
Annons
Annons
Annons
Annons
Annons