Sven-Olof Johanssons kritik av politiker och myndighetschefer är skoningslös: ”Ingen gör konsekvensanalyser längre. Man hinner inte, orkar inte eller skiter i det.”
Sven-Olof Johanssons kritik av politiker och myndighetschefer är skoningslös: ”Ingen gör konsekvensanalyser längre. Man hinner inte, orkar inte eller skiter i det.” Foto: Simon Rehnström

Fastighetsmagnaten: Jag var fattigast i Sverige

Sven-Olof Johansson har inte boxats färdigt utan väljer bara sina sina strider mer noggrant. Han är inte rädd för stigande räntor. Men skoningslös i sin kritik av politiker och myndighetschefer. Och han ser till att ha ”cash” nog för att plocka stjärnorna i en fastighetsmarknad som viker.

Uppdaterad
Publicerad

”Det är omöjligt att det har funnits någon fattigare i Sverige än jag.”

Orden är Sven-Olof Johanssons. I dag är han miljardär, för andra gången ska tilläggas. Eller tredje om man räknar med den tiden då han var god för minus två miljarder innan han redde upp sina skulder på 90-talet.

Den svenska bankkrisen är viktig för att förstå Sven Olof Johanssons historia.

Lika viktiga är boxningshandskarna på bokhyllan.

Allt kan sammanfattas med den lite slitna klyschan att ”cash is king”.

Vi betalade 100 miljoner i cash som handpenning.

Strax innan jul gjorde Johanssons bolag Fastpartner ett nytt megaköp av en stor fastighet. Den här gången i Solna – prislappen 2 miljarder kronor.

– Du måste hela tiden ha pengar i beredskap. Då har du alltid ett övertag, förklarar han och påpekar att i december har många konkurrenter redan slagit igen inför årsskiftet vilket betyder mindre konkurrens om de affärer som ändå kommer ut.

Att ”cash is king” visade Sven-Olof Johansson även 2017 när han köpte ett helt kvarter på Östermalm av Oscar Engelberts bolag bostadsutvecklaren Oscar Properties.

– Vi betalade 100 miljoner i cash som handpenning och tillträdde snabbt fastigheten vilket gjorde att Oscar Properties kunde genomföra två andra viktiga affärer. Det var därför som vi fick köpa.

Sven-Olof Johansson har en dyster syn på bostadsmarknaden i år och spår större prisfall än många andra experter.
Sven-Olof Johansson har en dyster syn på bostadsmarknaden i år och spår större prisfall än många andra experter. Foto: Lars Pehrson
Annons

Sven-Olof Johansson visar motvilligt sitt rum, verkar skämmas lite för att det är stökigt. På golvet ligger ett tiotal Affärsvärlden utspridda. Swedbanks vd Birgitte Bonnessen spanar upp från ett omslag.

Modern konst, både tavlor och skulpturer slåss också om uppmärksamheten. Men det är inte kaos, allt har en bestämd plats.

Det var 1987 som Sven-Olof Johansson grundade Fastpartner, fastighetsbolaget där han fortfarande är vd har i dag ett börsvärde på drygt 12 miljarder kronor.

Jag vet hur snabbt en marknad kan förändras.

Men de riktiga galna dagarna är över för denna gång. Sven-Olof Johansson har en dyster syn på bostadsmarknaden i år och spår större prisfall än många andra experter. Mer om det längre fram.

Han håller sig också noga borta från lokaler för hyresgäster inom den pressade detaljhandeln. Men inom kontor finns fortfarande affärer att göra.

Har man mycket pengar är det väl enklare att göra bra affärer när tillfället kommer?

– Det är klart att det blir lättare och lättare men jag vet också hur snabbt en marknad kan förändras och helt andra förutsättningar råder.

Annons
”Jag är inte särskilt rädd för stigande räntor. Det kommer inte att hända”, säger Sven-Olof Johansson.
”Jag är inte särskilt rädd för stigande räntor. Det kommer inte att hända”, säger Sven-Olof Johansson. Foto: Simon Rehnström

Sven-Olof Johansson är uppvuxen i östgötska Ödeshög. Tidigt började han arbeta extra i sin pappas cykel- och sportaffär.

– Det kan låta enkelt men det är ganska nyttigt att tidigt inse att intäkterna över tid måste överstiga utgifterna.

Affärsintresset fick honom att läsa det han kom över om aktiemarknaden och svensk industri och i 13-årsåldern gjorde han sina första aktieaffärer. Handelsbanken och Modo var de första investeringarna.

Den längsta anställningen, den enda han har haft, varade tre månader. Efter många affärer efter eget huvud, eller med kompanjoner både inom aktier och fastigheter, hade Sven-Olof Johansson byggt upp så pass mycket kapital och självförtroende att han i slutet på åttiotalet satsade allt på ett bräde.

Annons

På kort tid dammsög han börsen på aktier i familjen Wallenbergs kronjuvel, Saab Scania, tills han hade nått ett ägande på 24 procent. Därmed hade Sven-Olof Johansson blockerat Wallenbergarnas makt över bolaget. Strategin kallas i andra sammanhang utpressning.

På tidningsomslag syntes han i svart t-shirt. Och boxhandskar.

Sven-Olof Johansson 1997.
Sven-Olof Johansson 1997. Foto: Jonas Ekströmer/TT

Att en enkel grabb från Ödeshög utmanade finansfamiljen med stort W var både en sensation och stor skandal. Prislappen var hisnande 3,5 miljarder kronor och insatsen bestod till stor del av lånade pengar. Johansson spelade högt. Och vann. Investor tvingades till slut bjuda in honom till förhandlingsbordet.

– De köpte aktierna med en ordentlig premie. Det var då jag tjänade den första miljarden. Men köparen gjorde en långsiktigt betydligt bättre affär än vad jag gjorde, säger han.

Annons

I dag ligger hans kontor nära familjen Wallenbergs maktcenter. Men vissa sår läker aldrig.

Allt blir inte heller som planerat.

Sven-Olof Johansson bet gentemot Wallenbergarna höll. Men strategin med stora skulder gjorde det inte.

Jag var fortfarande miljardär men med ett minus framför.

Riksbankens försvar av kronans växelkurs i början på nittiotalet krävde räntehöjning på räntehöjning. Till slut nådde dagsräntan 500 procent.

Värdet på tillgångar sjönk drastiskt men inte skulderna. De lån som Sven-Olof Johansson hade tagit upp i sin verksamhet för att finansiera sina affärer stod han i personlig borgen för.

– Jag var fortfarande miljardär men med ett minus framför, säger han lite torrt.

Bankerna var inte pigga på att rekonstruera Sven-Olof Johanssons livsverk. Men själv hade han en rejäl revanschlust. Det blev en uppgörelse.

– Jag betalade tillbaka lånen och det som blev över skulle jag få behålla, säger han.

Cash is king sedan dess.

Sven-Olof Johansson var anställd en gång tiden – i tre månader.
Sven-Olof Johansson var anställd en gång tiden – i tre månader. Foto: Simon Rehnström
Annons

Fastpartner och Sven-Olof Johansson själv hör till de som lånar minst i en bransch som till stor del bygger på att låna mycket pengar för att göra mer pengar.

Johansson menar att det är tydligt att Sverige är på väg mot en ny kris. Frågan är hur omfattande den blir.

– Vi har inte sett det värsta än, priserna på bostäder kommer att fortsätta falla långt mer än vad flera experter tror. Jag tror att vi kan få se prisfall på 10 procent till i år, säger han.

Överutbudet av dyra nyproducerade bostäder är ett av skälen menar Johansson. Men den största boven är skuldkvoten i det skärpta amorteringskravet, som i praktiken betyder att bankerna inte lånar ut mer än 4,5 gånger hushållets sammanlagda inkomst, anser han.

Sven-Olof Johanssons kritik av politiker och myndighetschefer är skoningslös och han talar fort.

– Ingen gör konsekvensanalyser längre. Antingen hinner man inte, orkar inte eller skiter i det. Finansinspektionen har gått för långt, i synnerhet med amorteringskravet. Det är den enskilt största hämskon till att bankerna inte kan ge lån till bostäder med en prislapp på över fyra miljoner kronor. Vad får du för fyra miljoner i Stockholm i dag?

Annons

Men räntorna har stigit, kommer det inte påverka högt skuldsatta hushåll?

– Jag är inte särskilt rädd för stigande räntor. Det kommer inte att hända. Stora EU-länder som Frankrike, Tyskland, Spanien och Italien har problem vilket omöjliggör för den Europeiska centralbanken att höja räntan. I USA har centralbanken Fed nått vägs ände och fler tror till och med på sänkt ränta.

Du tror inte på många höjningar från Riksbanken?

– Vår Riksbank hinner max med en höjning till innan de tvingads avbryta. Räntan kommer stanna på noll, säger Sven-Olof Johansson.

På 90-talet var det just stigande räntor som knäckte fastighetsboomen. Om Sven-Olof Johansson eller riksbankschef Stefan Ingves, som talat om fler räntehöjningar, får rätt denna gång återstår att se.

Det är inte alltid som Johansson satsat på rätt häst.

Sven-Olof Johansson har gjort massor av bra affärer och några riktigt dåliga. En av de riktigt bra syns redan på hans kontor, där hänger en stor Sam Francis. ”Den där köpte jag för 80 000 dollar. Men jag köpte den för att jag tycker den är fantastisk”, säger han och pekar mot väggen.
Sven-Olof Johansson har gjort massor av bra affärer och några riktigt dåliga. En av de riktigt bra syns redan på hans kontor, där hänger en stor Sam Francis. ”Den där köpte jag för 80 000 dollar. Men jag köpte den för att jag tycker den är fantastisk”, säger han och pekar mot väggen. Foto: Lars Pehrson
Annons

Sven-Olof Johanssons relativt stora köp i H&M har hittills varit en förlustaffär. Men det är inte tal om att sälja.

H&M har en konkurrensfördel, a-läge på många butiker och en outnyttjad potential inom e-handel menar han. Sven-Olof Johansson delar inte heller synen att familjen Perssons engagemang och makt via vd posten och ordförandeposten skapar problem.

– Jag ser det som ett av skälen till att jag investerade. Det är ett familjeföretag men en lång investeringshorisont.

I bokhyllan på kontoret finns ett handskrivet kort med spretiga bokstäver. Gissningsvis en semesterhälsning från den yngsta generationen Johansson till släktens första Stockholmare.

Förmodligen är jag mjukare mot min son.

Successionsfrågan lever i högsta grad också för Fastpartner.

Hur tänker du själv om nästa generation?

– Jag går mer och mer mot ordföranderollen. Så på sikt blir det nog så att någon av sönerna kommer ta vd-rollen.

Redan i dag arbetar en av dem på Fastpartner medan den andra jobbar på det statliga fastighetsbolaget Locum.

– Självklart finns det vissa problem, förmodligen är jag mjukare mot min son. Det är ju inte en vanlig anställd. Men det finns ju en jätteambition hos nästa generation. De vill bli bättre än vad jag är och det kanske inte är så svårt, säger han.

Sven-Olof Johansson
Ålder: 73.

Utbildning: pol. mag. kompletterat med kurser från Handelshögskolan. Civilekonom.

Karriär: En kortare anställning. Sedan fokus på en karriär som entreprenör.

Bor: Lägenhet på Östermalm i Stockholm

Hur landar man drömkarriären? Skapa möjligheten att bli entreprenör

Något livsmotto? Sök lösningar istället för att fokusera på problemen

Efter reklamen visas:
Vilken bolåneränta borde du egentligen ha?

Sven-Olof Johansson har en dyster syn på bostadsmarknaden i år och spår större prisfall än många andra experter.

Foto: Lars Pehrson Bild 1 av 5

”Jag är inte särskilt rädd för stigande räntor. Det kommer inte att hända”, säger Sven-Olof Johansson.

Foto: Simon Rehnström Bild 2 av 5

Sven-Olof Johansson 1997.

Foto: Jonas Ekströmer/TT Bild 3 av 5

Sven-Olof Johansson var anställd en gång tiden – i tre månader.

Foto: Simon Rehnström Bild 4 av 5

Sven-Olof Johansson har gjort massor av bra affärer och några riktigt dåliga. En av de riktigt bra syns redan på hans kontor, där hänger en stor Sam Francis. ”Den där köpte jag för 80 000 dollar. Men jag köpte den för att jag tycker den är fantastisk”, säger han och pekar mot väggen.

Foto: Lars Pehrson Bild 5 av 5