Annons
Kommentar

Torbjörn Isacson:Gigantiska vinster – men fastighetsfesten kan få ett abrupt slut

Kvarteren kring Stureplan i Stockholm tillhör gräddan av den svenska fastighetsmarknaden.
Kvarteren kring Stureplan i Stockholm tillhör gräddan av den svenska fastighetsmarknaden. Foto: Tomas Oneborg

Löften om låga räntor under lång tid har gjort de kommersiella fastighetsbolagen till vinnare. Men även om det ser behagligt ut just nu så tenderar fastighetsfester att få ett ganska abrupt slut.

Under strecket
Publicerad

Länge levde fastighetsbolagen med stressen att Riksbanken skulle följa amerikanska Federal Reserve (Fed) och höja styrräntan i flera steg. Men läget är plötsligt det omvända. Fed har börjat sänka styrräntan och Riksbanken räknar nu med färre höjningar framöver.

Därmed kan många fastighetsbolag pusta ut ännu en tid. Kombinationen av låga finansieringskostnader och hyror som hålls uppe på hyggliga nivåer skapar gigantiska vinster och kassaflöden.

Därtill kommer att investerarna får allt svårare att hitta någonstans att stoppa pengarna när flera stater till och med ger ut långa obligationslån med negativ ränta. Det skapar efterfrågan både på aktier i fastighetsbolag, de obligationer som bolagen ger ut liksom de fastigheter som de äger.

Och även om kronan stärktes efter Riksbankens oväntat hökaktiga besked nyligen så har den under senare år sänkts dramatiskt i värde i förhållande till andra valutor. Det leder bland annat till en mångmiljardjakt på svenska fastigheter från internationella aktörer som köper upp stora bestånd.

Annons
Annons

Merparten av aktörerna på fastighetsmarknaden har betydligt mer solida finanser än de haft när tidigare kriser närmat sig.

Samtidigt vittnar flera stora aktörer som SvD Näringsliv talat med om att bankerna blivit tuffare. Fastigheter man tidigare kunde belåna till 70-75 procent av marknadsvärdet är numera snarare nere i 60 procent, och det börjar till och med ställas krav på amortering. Kommersiella fastigheter följer därmed efter i den trend som redan tagit ett grepp om många bostadsköpare, där bankerna är allt mer njugga.

Med tanke på den stora exponering som svenska banker har mot fastighetssektorn är det heller inte konstigt att de drar i bromsen. Därtill kommer att marknadsvärdena justerats upp i takt med att avkastningskraven sänkts genom de fortsatt låga räntorna. I pengar räknat kan det därmed handla om samma summor, även om det är en mindre andel av de angivna marknadsvärdena.

Den sänkta belåningsgraden kommer i vart fall att fungera som en krockkudde om det skulle ske en kraftig inbromsning eller större nedgång på fastighetsmarknaden. De många goda åren har också gjort att merparten av aktörerna på fastighetsmarknaden har betydligt mer solida finanser än de haft när tidigare kriser närmat sig, och utslagningen blivit massiv.

Förutom den traditionella bankfinansieringen har de större fastighetsbolagen numera också en allt större andel av sin finansiering i egenutgivna obligationer. Det stora suget efter avkastning har i sin tur gjort att skillnaden i värdering mellan så kallat säkerställda och icke säkerställda obligationer blivit besvärande liten på sina håll.

Annons
Annons

Det kommer antagligen också att vara något som händer långt utanför Sveriges gränser som kommer att stoppa festen den här gången.

De säkerställda obligationerna har ett skydd i form av en inteckning i fast egendom, medan de icke säkerställda kan bli ganska trista att äga om bolaget skulle hamna i bekymmer. Här har nog en del investerare dragit på sig mer risk än vad som är sunt i jakten på avkastning.

Även om det ser behagligt ut just nu så tenderar den här typen av fastighetsfester att få ett ganska abrupt slut. Vad som utlöser det är oftast något som ingen räknat med, och det är sannolikt något annat än det som skapat tidigare kriser. Med tanke på att kapitalmarknaderna blir allt mer internationella och komplexa kommer det antagligen också att vara något som händer långt utanför Sveriges gränser som kommer att stoppa festen den här gången. Och då brukar det som bekant bli trångt i dörren ut.

Fram till dess handlar det mest om att försöka parera dels den strukturomvandlingar som slår mot olika delar av fastighetsmarknaden och att hantera de konjunktursignaler som blir allt mer dystra.

Men med de fortsatt låga räntorna kommer de glada tiderna sannolikt att rulla på ett tag till för många fastighetsbolag.

Å andra sidan har fastighetsindex stigit med nära 40 procent i år. Och att det är ett känsligt läge visade sig nyligen när en sektoranalys från mäklarfirman Pareto fick flera stora fastighetsaktier på fall.

Annons
Annons
Annons
Annons
Annons