Annons

Krasch präglad av rädsla – så spricker bostadsbubblan

”Bostadsmarknaden är allvarligt ur jämvikt”, menar Sveriges riksbank. Flera internationella bedömare höjer även de ett varningens finger. Men när blir en bostadsbubbla egentligen verklighet? Så här känner du igen tecknen på en bubblas fyra faser.

Under strecket
Uppdaterad
Publicerad

Grafik: Thomas Molén

Bild 1 av 1

1 / 5

Grafik: Thomas Molén
Grafik: Thomas Molén

Den kanadensiske ekonomen Jean-Paul Rodrigue är välkänd för sin illustration av bubblors förlopp. Hans bild blev världsberömd i samband med finanskrisen 2008.

Typiskt kan man dela upp bubblor i fyra faser: Smygfasen, väckelsefasen, bubbelfasen och kraschfasen:

Annons
Annons

Grafik: Thomas Molén

Bild 1 av 1

2 / 5

Grafik: Thomas Molén
Grafik: Thomas Molén

Fas 1: Här är det smart att köpa prisvärt

På bostadsmarknaden präglas bubblans förstadium av ökad efterfrågan genom tillväxt, löneökningar och inflyttning. I detta stadium är det smart att köpa en prisvärd bostadsrätt eller villa, särskilt om räntorna faller och bostadsbristen är stor.

Annons
Annons

Grafik: Thomas Molén

Bild 1 av 1

3 / 5

Grafik: Thomas Molén
Grafik: Thomas Molén

Fas 2: Möjlig vinst eldar på prisstegring

En bostadsbubbla blåses successivt upp under flera år. Själva prisstegringen är ofta en psykologisk drivkraft i sig själv när allt fler tror på en bra affär och känner att det blir dyrare om man väntar. Prisstegringen eldas på av möjliga vinster. Köparna måste låna mera, men bankerna tjänar på att låna ut och värderar upp objekten i takt med prisuppgångarna. Ofta finns nu artiklar om prisstegringarna i media.

Annons
Annons

Grafik: Thomas Molén

Bild 1 av 1

4 / 5

Grafik: Thomas Molén
Grafik: Thomas Molén

Fas 3: Inslag av självbedrägeri på toppen

Bubblan är som störst just innan den spricker. Nu tror väldigt många att de höga priserna har kommit för att stanna och bara kan bli ännu högre. Många söker ett objekt. I den här fasen styrs köplusten av entusiasm och girighet. På toppen kommer inslag av självbedrägeri. Nya teorier lanseras om att prisnivåerna bygger på en ny tids förändrade fundamenta – som ”superkonjunktur” och ”lågränteepok”.

Annons
Annons

Grafik: Thomas Molén

Bild 1 av 3

Sverige hör till de OECD-länder där bostadspriser vuxit mycket snabbare än inkomsterna 2010–2017. Grafik: Thomas Molén

Bild 2 av 3

Vallastaden 2017 i Linköping, Sveriges största bo- och samhällsexpo.

Foto: Lars PehrsonBild 3 av 3

5 / 5

Grafik: Thomas Molén
Grafik: Thomas Molén

Fas 4: Den grymma kraschen

Risken för krasch kommer om säljarnas prisförväntningar inte längre uppfylls. Det kan bero på att utbudet av bostäder ökar eller att köparnas kostnader blir för höga. Säljarna skjuter då upp affären i hopp om bättre bud. Kraschen kommer om även köparna skjuter upp affärerna för att de tror på prutmån eller prisfall om de väntar.

Den grymma kraschen har inslag av förnekelse och rädsla. Bostadsmarknaden kan i värsta fall lamslås och priser falla handlöst, ibland till nivåer under vad som rådde före bostadsrallyt. Bankerna värderar ner objekten och lånar ut mindre, ofta i kombination med ränteoro. En bostadskrasch dränerar hushållen på stora förmögenheter och utlöser en sparnit som i sin tur kan kasta hela länder in i lågkonjunktur. Under flera år ligger bostadspriserna på låga prisnivåer.

Sverige hör till de OECD-länder där bostadspriser vuxit mycket snabbare än inkomsterna 2010–2017. Grafik: Thomas Molén
Sverige hör till de OECD-länder där bostadspriser vuxit mycket snabbare än inkomsterna 2010–2017. Grafik: Thomas Molén

Sverige har klarat sig undan en bostadskrasch i 25 år. Men det lite oroande är att bostadskrascher anses komma cykliskt i många länder, cirka vart 20:e år.

Hur ser det egentligen ut i Sverige?

Att bostadsmarknader kan ta stryk finns nära exempel på. Enligt Eurostat var prisfallet i Danmark 2007–2009 så djupt att småhusen kom tillbaka till 2006 års prisnivå först 2016. Faktum är att priserna på ägarlägenheter i Köpenhamn föll tre år i rad, ned till 20 000 danska kronor per kvadratmeter visar dansk statistik. Fortfarande i dag är en lägenhet i Stockholm dubbelt så dyr som i Köpenhamn.

Klart är att Sverige har klarat sig undan en bostadskrasch i 25 år. Men det lite oroande är att bostadskrascher anses komma cykliskt i många länder, cirka vart 20:e år.

Vissa ekonomer har under lång tid varnat för osunda bostadspriser. Statens bostadskreditnämnd skrev redan 2010 i en rapport att ”vi har en bubbla”. Man menade att fenomenet var internationellt – ”en global bostadskris” på grund av upptrissade tillgångsvärden i spåren av låga räntor. Redan då, för sju år sedan, var tesen att priserna borde ner ”20 procent realt vilket skulle föra tillbaka pris-hyra-kvoten till det historiska medelvärdet”.

Vallastaden 2017 i Linköping, Sveriges största bo- och samhällsexpo.
Vallastaden 2017 i Linköping, Sveriges största bo- och samhällsexpo. Foto: Lars Pehrson

Vår syn är att bostadsmarknaden är allvarligt ur jämvikt sedan en längre tid.

Men ekonomer undviker ofta att tala i termer av ”bubblor”. Till exempel säger Stefan Ingves att han undviker ordet bubbla för att slippa akademiskt käbbel om priser bygger på spekulation eller fundamenta. ”Men vår syn är att bostadsmarknaden är allvarligt ur jämvikt sedan en längre tid”.

”Av flera orsaker – också strukturella – har bostadspriserna gått upp länge, samtidigt som hushållsskulderna har stigit alltför länge. Att det finns brister på svensk bostadsmarknad är Riksbankens hållning sedan länge”, sa Ingves i samband med att han varnade för att även Sveriges grannländer kan dras ner av en svensk bostadskrasch.

Klart är att flera internationella bedömare menar att Sveriges bostadsmarknad kräver uppmärksamhet, eftersom bostadsmarknaden och byggsektorn är den främsta drivkraften av tillväxt i Sverige. När franska BNP Paribas nyligen gick igenom utvecklingen av 21 länders bostadspriser under 40 år, i förhållande till disponibelinkomster, var förändringarna extrema i sju länder: Sverige, Norge, Kanada, Australien, Nya Zeeland, Luxemburg och Storbritannien.

Det är ofta teknikskiften eller bristsituationer som kan få människor att agera så att bubblor växer sig stora. I fallet med svenska bostäder finns en underliggande brist som under ett par decennier har uppfattats bli större och större. Samtidigt har investeringen i en bostad känts billigare än alla alternativ. De exceptionella förhållandena har varit sjunkande ränta, bolån utan amortering, sänkta bostadsskatter och stor folkökning.

Annons
Annons
Annons
Annons
Annons
Annons