Annons

Annika Creutzer:Varningssignalerna i föreningens redovisning

Minorna i bostadsrättsföreningens redovisning kan i värsta fall få hela din ekonomi att krascha. De kan vara svåra att upptäcka – utan rätt glasögon. Här guidar SvD:s Annika Creutzer till de viktigaste siffrorna och höjer samtidigt ett varningsfinger för nyproduktion och ombildning.

Under strecket
Publicerad

Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 1 av 10

Köpa bostadsrätt är för många svenskar livets största affär.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 2 av 10

Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 3 av 10

Bostadsrätter på Lidingö i Stockholm 2019.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 4 av 10
Foto: Fredrik Sandberg/TTBild 5 av 10

Håll koll på Stefan Ingves räntebesked.

Foto: Janerik Henriksson/TTBild 6 av 10
Foto: Fredrik Sandberg/TTBild 7 av 10

Att prata med mäklaren är inte alltid tillräckligt.

Foto: Hossein Salmanzadeh/TT Bild 8 av 10

Byggverksamhet i nya Hagastaden Foto:

Foto: Tomas OneborgBild 9 av 10
Foto: Ingvar KarmhedBild 10 av 10

Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 1 av 2

Köpa bostadsrätt är för många svenskar livets största affär.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 2 av 2
Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.
Norra Djurgårdsstaden, Stockholm. Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBL

De flesta vet vid det här laget att det är viktigt att granska lägenheten noga och framför allt kontrollera att el- och vatteninstallationer är gjort på ett professionellt sätt.

Men när visningen är över är det dags för årsredovisningen – som är minst lika viktig.

Här är några punkter jag tycker att du ska titta extra på:

 

1. Proffsjobb – eller amatör?

Köpa bostadsrätt är för många svenskar livets största affär.
Köpa bostadsrätt är för många svenskar livets största affär. Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBL

Ju fler proffs som varit inblandade, desto bättre.

Vem har gjort årsredovisningen och vem har granskat? Finns det en ekonomisk förvaltare eller är någon av medlemmarna som sköter allt ekonomiskt? Och har en godkänd revisor gjort revisionen eller är det också gjort av en medlem? Ju fler proffs som varit inblandade, desto bättre brukar det vara.

Annons
Annons

Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 1 av 2

Bostadsrätter på Lidingö i Stockholm 2019.

Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBLBild 2 av 2

2. Högt pris per kvadrat måste motiveras

Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.
Norra Djurgårdsstaden, Stockholm. Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBL

Båda uppgifterna finns ofta redan i annonsen så jämför med andra likvärdiga lägenheter i området. Ett högt kvadratmeterpris bör ha en förklaring i låg avgift, extremt hög standard eller ypperligt läge.

3. Lånen – räkna ut per kvadrat

Bostadsrätter på Lidingö i Stockholm 2019.
Bostadsrätter på Lidingö i Stockholm 2019. Foto: Henrik Isaksson/Piniro/IBL

När du köper en lägenhet köper du egentligen ett medlemskap i bostadsrättsföreningen som ger dig rätt att nyttja en viss lägenhet. Du blir med andra ord också delägare i den skuld föreningen har. Hur stor del av skulden som du har kan du mäta genom att ta lägenhetens andelstal och multiplicera med den totala skulden.

Över 10 000 kronor är en varningssignal och över 20 000 kronor bör lysa rött för varje köpare.

Är andelstalet 7 procent och skulden 8 miljoner blir din andel av skulden 560 000 kronor. Högt eller lågt? Det beror på lägenhetens storlek. Dela skulden med antal kvadratmeter. Är lägenheten på 70 kvadratmeter ger det en skuld på 8 000 kronor per kvadratmeter. Under 5 000 kronor är bra, över 10 000 kronor är en varningssignal och över 20 000 kronor bör lysa rött för varje köpare.

Annons
Annons
Foto: Fredrik Sandberg/TTBild 1 av 2

Håll koll på Stefan Ingves räntebesked.

Foto: Janerik Henriksson/TTBild 2 av 2

Men det kan också finnas många lokaler i föreningen som också är med och betalar skuldräntorna. För att veta föreningens sårbarhet kan du ta hela lånet och dela med totala ytan.

4. Håll koll på räntekostnaderna

Foto: Fredrik Sandberg/TT

Ett sätt att också analysera skulden och sårbarheten i föreningen är att jämföra räntekostnaden med månadsavgifter och hyror. Då jämför du hur stor del av pengarna som kommer in som går till räntebetalningar. Är det under 15 procent är det bra, är det över 30 procent är det en varningssignal. Finns det inga andra intäkter än månadsavgifterna är det också så mycket av din månadsavgift som går till föreningens räntebetalningar.

5. Räkna på räntehöjningar

Håll koll på Stefan Ingves räntebesked.
Håll koll på Stefan Ingves räntebesked. Foto: Janerik Henriksson/TT

Du ska troligen bo ett antal år i den nya lägenheten – och vad händer om räntorna stiger? Tänk både på dina egna lån och föreningens. Titta på listan över lån och dess räntor i årsredovisningen och testa vad som händer om räntorna skulle stiga med två procentenheter. Gör om beräkningen enligt punkt 4. Hur mycket skulle månadsavgiften behöva höjas?

Annons
Annons
Foto: Fredrik Sandberg/TTBild 1 av 2

Att prata med mäklaren är inte alltid tillräckligt.

Foto: Hossein Salmanzadeh/TT Bild 2 av 2

6. Behöver föreningen renoveras?

Foto: Fredrik Sandberg/TT

I årsredovisningen finns inte bara siffror – där ska också finnas en redovisning för gjorda och framtida renoveringar. En bra renoveringsplan, som innebär att husets skick inte försämras och kostnaderna sprids över åren, är ett stort plus. Kolla också om det ska ske med sparade pengar eller med nya lån.

Givetvis är det ett stort plus om föreningen inte står inför stamrenovering eller liknande genomgripande renoveringar. Som bostadsrättsägare har du inte någon rätt att kräva ersättningsbostad utan måste själv fixa annat boende om du inte kan bo i lägenheten när stammarna byts ut.

7. Fråga, fråga, fråga!

Att prata med mäklaren är inte alltid tillräckligt.
Att prata med mäklaren är inte alltid tillräckligt. Foto: Hossein Salmanzadeh/TT 

Prata med styrelsen och grannarna. Fungerar allt som det ska? Maktstrider? Finns det risk för dyra rättsprocesser efter exempelvis misslyckat vindsbygge eller liknande? Fråga, fråga, fråga. Det räcker absolut inte med att bara lyssna till mäklaren och säljaren och läsa årsredovisningen när du gör en av ditt livs största investeringar.

Annons
Annons

Byggverksamhet i nya Hagastaden Foto:

Foto: Tomas OneborgBild 1 av 2
Foto: Ingvar KarmhedBild 2 av 2

Varning 1: Nyproduktion ger ”tredubbel risk”

Byggverksamhet i nya Hagastaden Foto:
Byggverksamhet i nya Hagastaden Foto: Foto: Tomas Oneborg

Köper du en lägenhet i en nybyggd fastighet tar du en tredubbel risk. Alla kommer in samtidigt i huset och har troligen tagit stora lån, föreningen har troligen stora lån och du kanske också har det. Vad händer om räntorna går upp? Det är en fördel om föreningen har långa bindningstider på lånen och inte behöver höja avgifter direkt när räntan går upp.

Varning 2: Ombildning – se upp med hyresgäster

Foto: Ingvar Karmhed

Bor du hyresrätt och får möjlighet att köpa lägenheten gäller det att få med så många som möjligt av grannarna på tåget. Först måste ni bilda en förening för att sedan kunna rösta om köp. Här behövs två tredjedelar av rösterna. Men de som röstar för köp behöver inte sedan verkligen göra köpet. De kan ångra sig eller de kanske inte får lån.

För att det ska bli en vettig ekonomi i föreningen är det bra om flertalet är med och tar risk och det bara blir ett fåtal kvar som är hyresgäster. Minst 75, helst 85–90 procent av lägenhetsytorna, bör bebos av medlemmar för att det ska bli en rimlig risk och rimlig fördelning av ansvaret.

Annons
Annons
Annons
Annons
Annons